广州:全面改造和微改造双管齐下

来源：华夏时报

 

12月15日傍晚，猎德村祠堂前后摆满酒桌，村民在祠堂内忙碌着，筹备着晚宴。祠堂旁立着一块红彤彤的指示牌，上面写着“杜府婚宴”。祠堂背后便是猎德村的居民楼，数十栋二十多层高的猎德复建房（现称“安置房”）有序排列开来，早已是现代化“村落”的面貌。

 

猎德村位于广州市珠江新城中央商务区的黄金地段，也是广州市启动改造的首个城中村项目。夕阳西下，猎德村内道路两旁，不少中老年人在树荫下聊天谈笑，其中也不乏房屋出租的中介人员。稍一打听，其中一位中介告诉《华夏时报》记者，一室一厅，5300元/月，拎包入住。

 

从广州市1号地铁线黄沙站，步行约700米，一个古香古色的文化小镇——永庆坊就出现在眼前。李小龙祖居、詹天佑故居、清宝庆大押、金声电影院等西关历史建筑一应俱全，同时也极大地保留了当地的岭南建筑风格。

 

随着城市进程不断加快，广东省各地区额掀起了“三旧”改造热潮。城市更新是城市发展到一定程度后必须面临的问题，是全面改造还是微改造，都需要结合当地情况做具体分析。2015年2月28日，广州城市更新局正式挂牌成立，成为内地首个市级城市更新政府机构，并先后出台多个城市更新文件，广州旧改这十多年的里程中，有成功的模范案例，也有“旧改”近十年还没完成的项目，但城市更新匹配城市发展的脚步时刻都在前进。

 

 

“大拆大建”绝不是城市更新的唯一策略。2015年出台的《广州市城市更新办法》明确了城市更新改造过程中对于土地与建筑的利用和处置方式。城市更新和改造方式包括全面改造和微改造两种方式。

 

而万科打造的永庆坊则是广州市城市更新中微改造的典型案例之一。永庆片区位于恩宁路中段，邻近粤剧艺术博物馆，是恩宁路旧城改造项目的一部分。

 

周末的永庆坊格外热闹，熙熙攘攘的小巷里面充满着文艺气息，除了现进驻的特色小店之外，《华夏时报》记者看见还有原居民开的餐饮店。这家卤水餐饮店的老板告诉《华夏时报》记者，楼上居住，楼下开店，已经好些年了。卖的还是自己拿手的卤猪蹄、牛杂和糖水等。

 

恩宁路项目的改造实际上经历了十余年的修正。2007年，恩宁路项目开始全面启动拆迁，同时开展了地块的修建性详细规划方案设计，前后六易其稿，但因当时对历史文化保护的认识还不到位，还是以经济平衡作为设计的出发点。所做的方案，均对旧城风貌造成一定的破坏，方案始终未能确定。

 

为加快该地段改造的进度，2015年12月，区政府将永庆大街地块选作恩宁路项目的改造试点地段，力图通过一些体制机制的创新以及改造方法的尝试，先行先试，探索出一套旧城更新的新路径。

 

2016年荔湾区通过公开招商引入万科集团建设及运营此项目，并给予其15年经营权。

 

广州万科方面向《华夏时报》记者表示，永庆坊首期投资约8000万元，二期计划投资约10亿元。而正在改造实施过程中的永庆坊二期项目，招商已经启动，招商定位会在一期的基础上进一步提升。广州万科表示，作为永庆坊项目的运营方，广州万科以产业重构的方式导入创新产业，真正对老城注入活力，吸引年轻人在此停留，以破解老城区空心化困局。

 

截至2018年9月份，广州市共推进696个微改造项目，并计划到2020年，使用基础民生保障、历史文化传承、区域竞争力提升三种方式同时推进779个老旧小区微改造。

 

 

猎德村复建房南面入口处竖立着一座写着“猎德村”的牌坊，西面坐落着数座宗祠、龙母庙以及猎德鼓塔。猎德村是广州市典型的全面改造的村落之一，据了解，猎德村的改造采取由开发商垫资、政府出政策、村委会协助的模式，解决村民拆迁安置和集体物业发展要求，实现改造项目自身经济平衡。

 

根据三家合作公司的规划，3家公司股权平均各占三分之一，分两期发展。富力地产负责甲级写字楼和五星级酒店、酒店式公寓部分，合景泰富地产负责公寓部分，新鸿基地产则专注商业部分。

 

整个改造建设工程历时3年，至2009年底基本完成。全体村民2010年春节前搬入新居。

 

全面改造涉及面广，拆迁补偿安置难，基本上需要几年的推进时间。就广州地区而言，并不是每个项目都能像猎德村、琶洲一样顺利。旧改十余年未成功的项目也是大把存在。

 

《华夏时报》记者10月底走访了广州市的TIT合生科贸园，停车场、科目二和科目三练车场、篮球足球羽毛球场、健身房等构成了TIT合生科贸园主要功能区，园区内还有一栋广州TIT国际纺织城科贸园大楼。这个2010年便被合生创展拿下的旧改项目，至今仍未动工。

 

海珠区前进路云桂村作为旧改项目2012年被企业拿下，于2015年开始补偿安置等相关工作，四年过去，其改造办公室的工作人员今年10月底告诉《华夏时报》记者，片区签约率仅在6成左右。

 

庞大老旧小区的旧改工作从来不是能够轻易完成的，广州市的城市更新进程也是在持续推进。2015年广州制定下发了《广州市城市更新总体规划（2015-2020年）》，规划明确了城市更新实施规模，计划到2020年，推进城市更新规模85-100 平方公里。其中，全面改造规模37-45 平方公里，微改造规模48-55 平方公里。

 

根据2016年广州市城市更新局统计数据显示，广州市老旧小区共有779个，共有房屋约3.77万栋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万。

 

广州中原房地产项目部总经理黄韬对《华夏时报》记者表示，目前广州的发展正处在一个上升期，市场的发展和时代的要求也不同了，城市更新对于目前城市发展很有必要。通过城市更新，可以使得城市土地资源得到更有效的利用。同时城市更新在某个程度来说，也是目前经济发展当中精细化的一种表现。不但是保护了自然，也保护了文化，保持了人文的传承，达到多赢的效果。

 

广东省房地产研究会执行会长韩世同在接受《华夏时报》记者采访时表示，旧村改造的关键环节上还是做好“竞争上岗”的工作，让开发企业先竞争上岗，拿出相应的补偿方案，再由村民择优录取，同时政府要有一定的监管和指导。